Investire in un locale commerciale a reddito
Un buon metodo di investimento è quello di scegliere di acquistare un locale commerciale già locato, ovvero un immobile presso il quale si trova già un inquilino che paga l’affitto all’attuale proprietario. Puoi decidere di acquistare un immobile e il suo inquilino anziché optare per l’acquisto di un locale vuoto da affittare successivamente.
Con l’espressione “locale commerciale a reddito” si indica proprio un immobile non residenziale, che viene acquistato nel momento in cui è già in locazione a un altro soggetto. In questo modo, non servirà dover cercare un inquilino al quale affittare il locale.
Esistono vari punti a favore di questa scelta e altrettante condizioni da tenere in considerazione per effettuare un buon acquisto. Per esempio, alcune valutazioni in merito all’acquisto di un locale commerciale riguardano la zona presso la quale rivolgere la tua attenzione, ma ancor più rispetto alle abitazioni conta la precisa ubicazione ovvero la via e a volte anche il lato della strada, oltre a eventuali informazioni sull’attuale inquilino.
Acquisto di un locale commerciale a Milano: quale zona scegliere?
Se hai deciso di acquistare un locale commerciale a Milano, la prima cosa da scegliere è la zona presso la quale rivolgere la tua attenzione. È fondamentale capire quali sono i luoghi della città maggiormente frequentati da turisti e cittadini e soprattutto considerare quali altre attività commerciali si trovano nella zona.
La scelta migliore se il budget lo consente è sicuramente quella di acquistare un immobile in posizione centrale o nelle vie dello shopping: infatti, in queste zone il traffico cittadino non manca e il tuo immobile si svaluterà molto difficilmente.
Milano, quali sono le migliori zone commerciali?
Secondo i vari report sui rendimenti degli immobili commerciali a Milano, si possono delineare alcuni distretti del commercio particolarmente proficui analizzando i rendimenti degli immobili commerciali nelle zone ad alta densità di negozi.
Valutando, in prima battuta, le zone più sostenibili della città, il primato va a Duomo, Brera e Ticinese (ideali per un investimento nel breve periodo), mentre leggermente più attardate sono le aree Buenos Aires-Venezia, via Paolo Sarpi De Angeli/Marghera e la zona della Stazione Centrale (dove si ha maggiore convenienza per gli investimenti di lungo periodo); è possibile fare buoni affari anche in Vie più periferiche di forte transito come C.so lodi, Lorenteggio, zona Citta Studi ecc. dove vi è un notevole numero di residenti e un buon reddito pro capite, abbinato al forte passaggio veicolare essendo Vie di collegamento con l’hinterland e a quello pedonale dato dalla presenza di molteplici attività
Acquisto di un locale commerciale locato: studia la posizione dell’inquilino
Un altro consiglio utile nell’ottica di acquisto di un locale commerciale già locato è quello di studiare – oltre alla zona ecc. dell’immobile – anche la posizione dell’inquilino locatario.
È importante raccogliere informazioni riguardo l’attività dell’inquilino, ovvero come sta andando se sono molti anni che è nell’immobile e se l’attività svolta è sempre attuale.
Se deciderai di chiedere un leasing o Mutuo alla banca e potrai contare su un’entrata mensile sicura (il canone di locazione), non avrai difficoltà a saldare i tuoi debiti.
Infine, è importante verificare le garanzie rilasciate in fase di contratto, ad esempio il classico trimestre di cauzione o una fideiussione di 3 o più mesi di canone per essere “coperto” nella ricerca di un nuovo inquilino nel caso in cui l’attuale decida di lasciare l’immobile.
Locale commerciale a reddito: i vantaggi
Arriviamo quindi a definire quali sono i vantaggi legati all’acquisto di un locale commerciale a reddito, ovvero un immobile presso il quale si trova già un inquilino locatario.
Il primo punto a favore, come si può immaginare, è legato al fatto di avere già una base sulla quale costruire il proprio investimento. In altre parole, la sicurezza di aver già un contratto di affitto e un canone di locazione sicuro mensile, ti permetterà di procedere all’acquisto con maggior sicurezza.
Inoltre, se l’immobile acquistato è già in locazione, potrai conoscere da subito la redditività e conoscerai subito le entrate future derivanti dalla compravendita. La redditività prolungata di un immobile a reddito è ancora più vantaggiosa, perché solitamente le attività che occupano questi locali stipulano dei contratti di lungo periodo 6 anni + sei rinnovabile.
Il capitale inizialmente investito, infine, ha quasi la certezza di accrescere in maniera esponenziale, nonostante i costi fissi (per esempio quelli relativi alla gestione all’IMU e alla eventuale manutenzione straordinaria) vadano a gravare sul proprietario dell’immobile e non sull’inquilino locatario.
Cos’è la prelazione e perché è importante
Non occorre dimenticare che l’inquilino dell’immobile può opporsi alla vendita dell’immobile da un soggetto a un altro tramite la prelazione.
Infatti, il proprietario dell’immobile già locato può venderlo a chiunque, ma attenzione: ciò è possibile soltanto qualora l’inquilino affittuario – correttamente informato della vendita – non eserciti la prelazione alle stesse condizioni.
Il diritto di prelazione può essere definito come quel diritto riconosciuto ad alcuni soggetti di essere preferiti ad altri, a parità di condizioni, allorché un soggetto si accinge a vendere un bene.
Redditività
La redditività è quel tasso di rendimento restituito in percentuale fra il rapporto del canone di locazione percepito e il costo di acquisto dell’immobile. Ad oggi, sulla piazza di Milano, si può parlare di una buona rendita quando questa si assesta sul 6% a salire, tenendo conto però che la percentuale normalmente decresce (si abbassa) all’avvicinarsi al centro di Milano e dalla solvibilità dell’inquilino (che potrebbe essere valutata in forma di: numero di punti vendita posseduti, se diretti o in franchising; tempo globale di attività; solidità aziendale; vincoli contrattuali; garanzie: cauzioni, fideiussioni e personali). Quindi più un immobile è prestigioso ed più è importante l’inquilino che lo occupa, più sarà sicuro l’investimento, minore sarà la sua rendita.
Fare un investimento immobiliare a Reddito, che sia sano e solido, richiede una conoscenza approfondita di un mercato vivo ed in continuo movimento. Un buon operatore di mercato immobiliare, specializzato in questo settore, sarà di sicuro un grande aiuto nell’accompagnarti, indicarti e consigliarti su quali “prodotti” è meglio investire le proprie risorse.